ผู้ซื้อบ้านควรเตรียมค่าใช้จ่ายต่างๆ ดังต่อไปนี้
ค่าใช้จ่ายสำหรับซื้อบ้าน
- เงินมัดจำที่จะชำระในวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย
- เงินดาวน์
- ค่านายหน้า (ถ้ามี)
- ค่าใช้จ่ายในการขนย้าย
- ค่าใช้จ่ายต่างๆ
ที่ทนายความต้องชำระเพื่อดำเนินการแทน (เช่น
ค่าธรรมเนียมในการขอตรวจสอบเอกสารหรือหลักฐานจากสำนักงานที่ดิน
หรือกระทรวงพาณิชย์ ค่าจดทะเบียน ค่าถ่ายเอกสาร
เป็นต้น )
ค่าใช้จ่ายสำหรับธนาคาร
- ค่าธรรมเนียมในการประเมินราคาหลักทรัพย์
- ค่าธรรมเนียมในการจัดการสินเชื่อ
- ค่าอากรแสตมป์
ค่าธรรมเนียมสำหรับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2%
ของราคาประเมิน
- ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของมูลจำนอง
เบี้ยประกันภัย
- เบี้ยประกันอัคคีภัย
- เบี้ยประกันคุ้มครองเครดิต
(บริษัทประกันจะรับภาระสินเชื่อแทนในกรณีผู้ซื้อเสียชีวิตหรือทุพลภาพ)
เตรียมค่าใช้จ่ายเพื่อไปรับโอนกรรมสิทธิ์
สำหรับผู้ซื้อบ้านไม่ว่าจะอยู่ในช่วงก่อนการตัดสินใจเลือกซื้อ
หรืออยู่ระหว่างการผ่อนชำระเงินดาวน์
ปัญหาหนึ่งที่ดูว่าจะเป็นคำถามยอดฮิตค้างใจของผู้ซื้อบ้านตลอดมา
ก็คือเรื่องของค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์
เพราะตราบใดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมาให้ผู้ซื้อ
กรรมสิทธ์ตามกฎหมายก็ยังคงเป็นของผู้ขายเช่นเดิมแม้ว่าผู้ซื้อบ้านจะชำระเงินดาวน์ไปครบตามจำนวนแล้วก็ตาม
ด้วยเหตุนี้เองเรื่องค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์จึงเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อบ้านทุกคนควรรู้
เพื่อเตรียมความพร้อมก่อนการมีบ้าน ตามกระบวนการทางกฎหมาย
เมื่อมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายรวมกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
ในสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน ที่ดินเปล่า
และห้องชุดจะต้องกำหนดการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ไว้อย่างชัดเจนว่าจะดำเนินการเมื่อใด
ไม่เช่นนั้นสัญญาซื้อขายจะกลายเป็นโมฆะดังนั้นก่อนที่จะถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ตามที่กำหนดไว้ในสัญญาผู้ซื้อบ้านควรเตรียมค่าใช้จ่ายไว้ให้พร้อม
โดยมีรายละเอียดดังนี้คือ
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
ตามกฎหมายระบุไว้ว่าเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
ผู้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ต้องเสียค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ในสัดส่วนร้อยละ
2 ของราคาที่แจ้งจดทะเบียน
ซึ่งโดยทั่วไปแล้วผู้ซื้อบ้านจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้
แต่ในปัจจุบันเนื่องจากรัฐบาลมีมาตรการสนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง
จึงได้ออกมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์จากร้อยละ
2 เหลือเพียงร้อยละ 0.01 ช่วยลดภาระของผู้ซื้อบ้านไปได้มาก
แต่เนื่องจากเป็นการลดหย่อนที่ออกมาเป็นมาตรการพิเศษ
ผู้ซื้อบ้านควรต้องติดตามอย่างใกล้ชิดว่าการลดหย่อนนี้ยังมีผลอยู่หรือไม่เชื่อถึงกำหนดเวลาที่ท่านจะไปโอนกรรมสิทธิ์
ที่สำคัญคือการลดหย่อนค่าธรรมเนียมในการโอนจะให้สิทธิ์เฉพาะกับผู้ที่ซื้อบ้านในโครงการ
ที่ได้รับอนุญาตถูกต้องตามกฎหมายการจัดสรรที่ดินเท่านั้น
สำหรับผู้ที่ซื้อห้องชุดในอาคารชุดก็ต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ร้อยละ
2 ของราคาประเมินกรมที่ดิน
แต่ในปัจจุบันได้สิทธิรับการลดหย่อนให้เหลือร้อยละ 0.01
เช่นเดียวกัน
ค่าจดจำนอง
โดยปกติแล้วการโอนกรรมสิทธิ์จะกระทำพร้อมๆ กับการจดจำนอง
ดังนั้นค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จึงเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อบ้านต้องเตรียมไปด้วย
ซึ่งตามกฎหมายหากผู้รับโอนกรรมสิทธิ์มีความประสงค์ที่จะจดจำนองที่ดิน
หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด
ต้องเสียค่าธรรมเนียมในการจดจำนองในอัตราร้อยละ 1
แต่ปัจจุบันรัฐบาลได้ประกาศลดหย่อนค่าจดจำนองให้เหลือเพียงร้อยละ
0.01 ของราคาที่มีการจดจำนอง
เพื่อลดค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อบ้าน
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
ค่าใช้จ่ายในส่วนของภาษีธุรกิจเฉพาะ
เป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายหรือผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องชำระเมื่อมีการซื้อขาย
และโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ
แม้ว่าในกฎหมายจะกำหนดให้มีการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่มีการซื้อขาย
และเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในระยะเวลาที่เจ้าของกรรมสิทธิ์
หรือผู้ขายถือครองที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแปลงนั้นๆไว้น้อยกว่า
5 ปี แต่หากเป็นการซื้อขายบ้านในโครงการจัดสรร
ถึงแม้ว่าเจ้าของโครงการจะซื้อที่ดินแปลงที่นำมาจัดสรรมานานเกินกว่า
5 ปี
เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อบ้านผู้เป็นเจ้าของโครงการต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในสัดส่วนร้อยละ
3.3 ของราคาประเมินหลักประกัน
โดยปกติแล้วค่าใช้จ่ายในส่วนของภาษีธุรกิจเฉพาะมักจะแฝงมาในราคาบ้าน
หรือราคาห้องชุด
เนื่องจากในข้อกำหนดสัญญามาตรฐานทั้งในส่วนของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
และสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุด
กำหนดว่าคาใช้จ่ายในส่วนนี้อยู่ในความรับผิดชอบของผู้ขาย
ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จะกลายเป็นภาระของผู้ซื้อบ้านอย่างแท้จริงหากผู้ซื้อบ้านเลือกซื้อบ้าน
หรือที่ดินเปล่าจากบุคคลธรรมดา
และบ้านในโครงการที่ไม่มีการจัดสรรอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
เพราะผู้ขายมักจะผลักภาระในส่วนนี้มาให้ผู้ซื้อบ้านรับผิดชอบแทน
ดังนั้นก่อนที่จะตกลงใจซื้อบ้าน
หรือห้องชุดจากผู้ใด หรือจากโครงการใด
ควรสอบถามให้ชัดเจนก่อนว่าค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ
โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากท่านเลือกซื้อบ้านมือสองความชัดเจนในส่วนนี้ควรมีขึ้นตั้งแต่กระบวนการต่อรองราคาซื้อขาย
ค่าอากรแสตมป์
ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จะเรียกเก็บจากการซื้อ ขาย
และโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
และห้องชุด
ในกรณีที่การซื้อขายนั้นๆไม่อยู่ในเกณฑ์ที่จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ปกติแล้วค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ผู้ขายต้องเป็นผู้ชำระ
ด้วยการคิดจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย
แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า โดยใช้วิธีเรียกเก็บทุก 200
บาทหรือเศษของ 200 บาทเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท
หรือหากจะพูดให้เข้าใจง่ายๆก็คือ
ค่ากรแสตมป์จะเรียกเก็บในสัดส่วนร้อยละ 0.5
ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่ราคาใดที่สูงกว่า
แม้ว่าการซื้อที่อยู่อาศัยจะดูเหมือนเป็นการเพิ่มภาระค่าใช้จ่าย
แต่ทุกคนคงมีความคิดที่เหมือนกันว่า
"การซื้อบ้านเป็นการลงทุนในระยะยาว"
เพราะเมื่อเวลาผ่านไปบ้านจะกลายเป็นหลักประกันที่คุ้มค่าที่สุด
เป็นหลักทรัพย์เพิ่มความมั่นคงให้แก่ชีวิต
และที่สำคัญคือดอกเบี้ยที่ท่านชำระไปพร้อมๆ
กับค่าผ่อนบ้านในแต่ละเดือน
สามารถนำมาเป็นรายจ่ายหักลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดาในช่วงปลายปีได้ถึงปีละ
50,000 บาท ตลอดระยะเวลากู้
แต่การนำเงินค่าผ่อนบ้านมาเป็นรายจ่ายในการคำนวณภาษีเงินได้ในช่วงปลายปี
ให้สิทธิเฉพาะผู้ที่ผ่อนชำระค่าซื้อบ้าน
หรือซื้อห้องชุดเท่านั้น
หากเป็นการซื้อที่ดินเปล่า
หรือกู้เงินมาเพื่อซ่อมแซมบ้านหลังเก่า
ไม่สามารถนำดอกเบี้ยมาหักลดหย่อนได้
เนื่องจากรัฐบาลต้องการสนับสนุนให้ผู้ที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองมีโอกาสมีบ้านอย่างแท้จริง
และไม่ต้องการให้มีปัญหาการซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไรตามมาในภายหลัง
เมื่อได้รับทราบข้อมูลเบื้องต้นที่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์
เมื่อนำมาประมวลกับสิทธิประโยชน์ในระยะยาวที่ผู้เป็นเจ้าของบ้านจะได้รับ
ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตามขั้นตอนทางกฎหมาย
จึงไม่ใช่ภาระหนักของคนซื้อบ้านโดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่รัฐบาลกำลังส่งเสริมให้ประชาชนมีบ้านอย่างในปัจจุบัน
|
